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Frais de notaire : que paye-t-on réellement ?

Lorsque l’on définit son budget pour un achat immobilier, il est nécessaire de réserver une enveloppe pour les frais de notaire. Elle représente jusqu’à 8 % de la valeur du bien. Mais à quoi sert cette somme ? 

À quoi correspondent les frais d’acquisition ? 
Les frais de notaire sont appelés ainsi car ils sont payés à l’étude notariale au moment de la signature de l’acte authentique de vente. En réalité, il s’agit de frais d’acquisition, calculés sur le prix de l’appartement, de la maison ou du terrain (hors commission de l’agence et équipements). Ils se composent :

●    d’impôts et de taxes ; 
●    de la rémunération du notaire ; 
●    des frais et débours. 

Les impôts et les taxes

Lorsqu’un bien change de propriétaire, le nouvel acquéreur doit s’acquitter de droits de mutation à titre onéreux (DMO) auprès de l’État. Ces droits d’enregistrement constituent environ 80 % des frais d’acquisition. Le notaire reverse au Trésor Public pour le compte de son client deux taxes : 

●    la contribution de sécurité immobilière (CSI) ;
●    la taxe de publicité foncière (TPF). 

Les émoluments du notaire

La rémunération du notaire, appelée émolument, équivaut à environ 10 % des frais de notaire. Son montant est fixé par la loi et dépend du prix du bien. 

Part du bien    Taux

Inférieure à 6 500 euros    3,87 %
Comprise entre 6 500 et 17 000 euros    1,596 %
Comprise entre 17 000 et 60 000 euros    1,064 %
Supérieure à 60 000 euros    0,799 %

Ce barème est inchangé, même quand le vendeur et l’acquéreur ont tous les deux leur propre notaire. Les deux études se partagent la rémunération en fonction du travail accompli par chacune.
Les officiers publics sont légalement autorisés à diminuer le prix de leurs émoluments dans la limite de 20 % et seulement sur la part de la rémunération correspondant aux sommes supérieures à 100 000 euros. Si cette pratique a cours, l’étude notariale doit en informer ses clients et l’appliquer pour tous. 
Les frais et débours

Cette enveloppe prévisionnelle est destinée à couvrir les dépenses engagées pour la rédaction et l’enregistrement des actes, l’emploi de personnes extérieures, la consultation de registres officiels…
Lorsque la provision s’avère supérieure aux dépenses, l’acheteur récupère la différence. À l’inverse, l’étude peut demander un complément si les dépenses ont été sous-évaluées. 
Les frais de notaire, un budget moindre dans le neuf
Si la rémunération du notaire ainsi que les frais et débours sont les mêmes dans le neuf et dans l’ancien, les acquéreurs d’un bien immobilier neuf réalisent des économies lors du paiement des taxes. 
En effet, dans le neuf, la TPF bénéficie d’un taux réduit. Cet avantage fait tomber les frais d’acquisition à 2 ou 3 %, contre 8 % dans l’ancien. 

    Taux normal de la TPF    Taux réduit de la TPF
TPF départementale    De 3,80% à 4,50% en fonction des départements    0,70%
TPF communale    1,20 %    Non concerné
Taux global maximal    5,81 %    0,71 %
Frais d’assiette et de recouvrement    2,37 % du montant de la TPF départementale    2,14 % du montant de la TPF départementale